Conviene ancora investire in immobili oggi


Conviene ancora investire in immobili oggi?

investire in immobili

Quanto vale oggi un immobile? A chi chiederlo? Bisogna credergli?

L’investimento in immobili è stato per molto tempo e continua ad essere considerato l’investimento più sicuro per il lungo periodo, con un basso profilo di rischio dalla maggior parte degli italiani.

La convinzione che “il mattone non tradisce mai” o che “con l’affitto si buttano i soldi perché fra 20/30 anni non ho niente in mano” resta radicata oltre ogni razionale idea di investimento.

Forse perché il mattone lo si può toccare, lo si può vedere quotidianamente, quindi qualcosa di fisico, di reale e tangibile, forse perché, l’investimento in mattone, lo si vive di persona.

L’investimento immobiliare è una necessità per le nuove generazioni che però sta rapidamente cambiando al pari degli stili di vita.

Dalle ultime stime della Agenzia delle Entrate aggiornate al 2014, noi italiani siamo al 77,4% come quota famiglie residente in abitazione di proprietà (fonte Immobili 2017), il dato è tra i più alti al mondo.

Ora ti spiego perché, conti alla mano, l’investimento in immobili non rappresenta quello che era considerato un investimento sicuro come ancora oggi ci vogliono far credere certi punti di vista.

Partiamo da alcune considerazioni:

  • Il potere d’acquisto dei giovani, che sono i principali clienti del mercato delle nuove case, si sta sempre più abbassando, manca la certezza dello stipendio per il futuro, di conseguenza la propensione a fare debiti.
  • La disponibilità di accesso al credito, mai così a buon mercato come ora ma con le regole sempre più stringenti degli istituti di credito che impongono requisiti sempre più rigidi portano ad essere esclusi dai finanziamenti una gran parte dei richiedenti.
  • Il lavoro, non esiste più il posto fisso per tutta la vita, mai come in questi ultimi anni si assiste alla necessità di spostarsi in sedi o città diverse se non addirittura all’estero per mantenerlo, ancorché presente, o a cercarlo. Questo non incentiva certo a mettere radici nel mattone.
  • Le variabili demografiche, il calo demografico, la variazione della composizione famigliare, l’aumento dei divorzi o separazioni, l’aumento di diverse forma di famiglia che ne subentrano generano richieste mutevoli di difficile soddisfazioni con beni immobili.

Per gli addetti ai lavori, vi sono ancora le condizioni per investire in immobili, ma sono addetti ai lavori, quindi parti in causa, spesso in palese conflitto di interesse.

Le valutazioni sugli investimenti immobiliari tipicamente non tengono conto nella giusta misura di due importanti fattori.

Primo, della liquidabilità dell’asset, la vendita di un immobile può richiedere, se non anni, almeno mesi per trovare l’acquirente giusto.

Secondo, dei “costi accessori” relativi all’acquisto, alla locazione, oneri fiscali, di negoziane, di manutenzione, di gestione straordinarie, di eventuali contenziosi coi locatari, dei periodi “vuoti” per la mancata locazione dell’immobile.

Facciamo i conti:

Prendo come esempio la valutazione di un immobile che recentemente ho inserire in un portafoglio patrimoniale di un cliente, quindi dati reali, che ho avuto modo di rilevare direttamente in agenzia immobiliare.

Questi sono i dati:

Un appartamento acquistato per investimento agli inizi degli anni 2000, seconda casa, di circa 65 mq, in zona centrale in condizioni normali, ora viene stimato a circa 1.200 €/mq (dati ufficiali da 1.050 a 1.400 €/mq), quindi il suo valore di mercato, se non si ha fretta nel volere vendere si aggira nella migliore delle ipotesi sugli 80.000 €.

Rendita:

La rendita che tale investimento restituisce, secondo il mio interlocutore è data da: affitto, affitto patuito con cedolare secca (arrotondata per eccesso) 420 €/mese, 5.040 €/anno. A questo importo vanno detratte le tasse IRPEF, IMU, TASI E TARI, più qualche lavoretto di manutenzione straordinari (caldaia, condizionatore ecc. ecc…) il tutto per un valore stimato ad esperienza dell’interlocutore in circa 1.800 €/anno.

Totale rendita netta ipotizzata: 5.040-1.800 = 3.240 €/anno.

Che rapportato al valore dell’immobile, sempre secondo il mio interlocutore, avrebbe una rendita del 4,05 % annuo (3.240/80.000), almeno nella zona.

Questo è quanto l’immobiliarista mi ha prospettato con la chiosa finale: “con i rendimenti che hanno ora i titoli di stato (meno del 2% con scadenza a 20 anni) è ancora un buon investimento“.

Vero, ma non corretto perché l’investimento è stato fatto 15 anni addietro quando il rendimento medio ponderato dei BTP a 15 anni era il 4,62% (fonte ministero del tesoro).

Tutto bene quindi? Non tanto.

Questa è lo stato attuale del valore di mercato del suo rendimento, peccato che 15 anni fa per acquistare l’immobile fossero serviti 102.000 €. Ma non è finita qui.

Al valore contrattuale d’acquisto di 102.000 € si sono dovute aggiungere le tasse (imposte di registro esente in questo caso e I.V.A. al 10% trattandosi di classe A2 pari a 10.200 €, più 600 € per imposte di registro, ipotecaria e catastale equamente divise), più le competenze notarili dell’atto di compravendita (3.500 €, è stato buono!), per un totale di 102.000+10.200+600+3.500=116.300 €.

Ecco che l’investimento iniziale di 15 anni fa ammonta a 116.300 € con una svalutazione ad oggi di 36.300 €, il che corrisponde al 31.21 % in meno nei 15 anni.

Per cui il rendimento effettivo aggiornato ad oggi si riduce a: 3.240/116.300*100=2,79%

Se consideriamo anche che l’affitto sia sempre stato pagato regolarmente e di non aver avuto cambi di affittuario, con relative spese, il rendimento netto dell’investimento sarebbe stato di 116.300*2.79/100*15=48.600 € da sommarsi al valore attuale dell’immobile 80.000 € porterebbe ad un capitale dopo 15 anni di 128.600 €.

Se dovessi aver bisogno di realizzare adesso il capitale mi ritroverei un guadagno di 128.600-116.300=12.300 € che in percentuale sui 15 anni otterrei il rendimento medio di: 12.300/116.300/15=0.71% effettivo netto.

Non male se considero che investendo in BTP 15 anni fa avrei avuto il 4,62% lordo -12,5 % di tasse = 4.04 % netto all’anno ovvero 116.300*4.04%*15=186.777 €.

Ultima considerazione, se si fosse valutato di usufruire di un finanziamento il tasso euribor medio del 2003 (fonte ufficiale) era del 2.5% + lo spead applicato dagli istituti di credito.

Tutto questo per dimostrare due cose: l’errata comunicazione con cui si prospettano gli interessi da parte di chi vuole vendere qualche cosa e l’errata convinzione che il mercato immobiliare sia rimasto immutato nel tempo.

L’esempio che ho riportato è un caso specifico, i valori cambiano da zona a zona e quelli presi in considerazioni sono indicativi ma coerenti.

Prima di valutare un investimento bisogna sempre tenere in considerazione molti aspetti, gli obiettivi, le prospettive di mercato, le finalità e gli orizzonti temporali. Ecco perché insisto che non esiste un buon o cattivo investimento, esistono investimenti adatti o non adatti.

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